보 도 자 료 908호

□ 금융소비자연맹(www.kfco.org, 회장 조연행, 이하 ‘금소연’)은 “국토교통부가 2013년   시행한 수익ㆍ손익공유형 모기지 대출받아 마련한 집값 상승분의 수익 공유로 금융비용 부담이, 구매자가 100% 수익을 향유하는 은행 대출보다 많다‘. “특히 손익공유형 모기지 주택구매자는 과다한 수익 공유로 대출금보다 많은 환수금의 중압감에서 벗어나고, 상대적 박탈감을 완화할 수 있도록 수익ㆍ손익공유형의 수익 환수금을 대출평잔 또는 대출금의 연 2.0%로 줄여야 한다”고 밝혔다.

- 정부가 무주택 서민들에게 주택 마련 자금을 연 1%대의 저리로 지원하면서 수익 공유로 상업은행과 같은 수익을 챙기는 것은 정부의 역할이 아니며 그나마 전세금 등 목돈이 있는  무주택 서민들에게 손익공유로 대출금보다 많은 금액을 환수하는 것은 자금 지원이 아니라 투자하여 이익을 챙기는 부동산업자와 다름이 없다.

□ 수익공유형은 목돈이 없는 사회초년생 대상으로 주택가격의 최대 70%를 연 1.5%의 금리로 원리금 분할 상환으로, 손익공유형은 전세금 등 목돈이 있는 무주택자 대상으로 주택가격의 최대 40%를 연 1%(5년까지) 이후 연 2%의 금리로 만기일시상환으로 자금을 지원했다. 공유형모기지는 주택매입가격 대비 처분ㆍ평가가격이 높아 수익 발생 시 주택기금과 공유하나 시세차손으로 손실 발생 시 손익공유형만 주택기금과 공유한다.

□ 국토교통부는 공유형모기지 이의를 소유와 무주택이라는 2가지 선택 옵션만 있던 주택시장에 유주택과 무주택의 중간적 소유 형태인 30%, 50% 등 다양한 지분 취득이 가능한 공유형 모기지를 통하여 내 집 마련의 선택 폭을 크게 넓혀 물려받은 자산이 없는 평범한 3040 세대 봉급생활자, 신혼부부 등이 전·월세보다 저렴한 비용으로 내 집을 마련할 수 있도록 지원하는 데 있다’ 하였다

- 특히, ‘집을 사자니 값이 떨어질가?’ 걱정되고, ‘안 사자니 오를 가’ 걱정되어 망설이고 있는 사람들에게 집값 변동과 관련된 위험을 덜어주기 때문에 지금과 같이 주택시장 전망이 불확실한 상황에서 더욱 매력적인 상품이 될 수 있다’고 하였다.

□ 수익공유형 주택구매자는 주택가격이 100% 이상 상승하더라도 이익 환수금이 연 3.5%로 확정되지만 손익공유형은 주택가격 상승시 대출비율(대출금액/주택매입금액)에 비례 증가하여 대출금보다 많은 수익 환수금이 발생하고 있다.

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<사례> 회사원 K씨(49세)는 2014년 9월 정부시책에 따라 낮은 금리로 집값이 올라가지 않겠지라는 생각으로 손익공유형 모기지대출 1억8,000만 원을 받아 경기 성남시 분당구 정자동 소재 4억8,000만 원의 아파트를 매입하였는데 2025년 6월 현재 KB부동산시세가 13억9,000만 원으로 이자지급일에 대출을 상환한다면 주택기금 귀속 환수금이 손익공유형은 3억4,125만원, 수익공유형은 이익수익률(연 3.5%) 제한으로 5,292만 원이다. 

 수익배분 방법

                                                                          (단위 : 원) 

  * 실제 계산시 차이가 있을 수 있음           

-상기 표에서 수익공유형은 주택가격이 계속 상승하더라도 환수금이 연 3.5%로 확정되는 반면 손익공유형은 지급한 이자와 처분(평가)이익 환수금 3억4,125만원을 포함하면 실효금리가 연 19.91%주가 되어 집을 매매하여 빚을 정리한 후 남은 금액으로, 집값이 다 올라 전세도 구하기도 어렵다.

주 : 180,000,000×19.91%×(10년 9개월) = 385,258,500(≒385,350,000)

 각주  주택처분, 중도, 대출기한 도래 등으로 대출 상환 시 처분(매각가격-매입가격) 또는 평가(감정가격-매입가격) 수익 중 주택도시기금에 귀속되는 이익 환수금이다. 손익공유형은 손익의 대출비율(대출금액/주택매입가격:기금지분) 상당액으로 수익은 환수되고, 손실은 대출금에서 공제한다, 반면 수익공유형은 주택매입가격 대비 대출 평잔 비율의 수익과 대출기간 중 원금기준 평균잔액에 연 3.5%의 적용한 금액을 최고한도로 하여 적은 금액이 환수된다. 

□ 주택기금 귀속 환수금과 지급한 이자를 포함하면 수익공유형 모기지 대출의 이자율은 연 5.0%로 제한되나 구매자가 집값 상승 수익을 전부 향유하는 다른 대출 이자율보다 높다. 손익공유형 주택구매자들은 대출이자율이 대부업 법정최고금리에 육박하며 향후 환수금이 얼마나 증가할지 모르는 불안감, 재산이 축소되는 상대적 박탈감으로 정신적 핍박이 심각하다.

< 주택담보대출 고정금리 비교 >

 (단위. :  %)

- 손익공유형 구매자들은 직장ㆍ근무지 변경, 자녀 성장 및 교육 등으로 주택을 처분하여 이사하고 싶어도 수익공유로 대출금 상당액 이상의 전세자금 대출받아야 전세를 구할 수 있어 처분할 수 없고, 손익공유 미확정으로 전세도 나가지 않는 주거의 고착성에 의한 고통과 비용이 증가하고 있다면서 저리 수혜를 입은 것이 아니라 날벼락을 맞아 빚 폭탄을 안고 있다고 한탄하고 있다.

□ 공유형 모기지가 1%대(수익형 연 1.5%, 손익형 가중평균 연 1.75%)의 저렴한 금리로 무주택서민들 내집 마련을 지원한 것이 과다한 수익공유로 가장 고금리 대출이 되어 형성한 자산을 환수하여 무주택자로 전락시키는 것은 최악의 정책 상품이다.

□ 금융소비자연맹 강형구 부회장은 “정부를 믿고, 저리의 자금지원으로 주택을 마련한 것을 수혜로 생각한 공유형 모기지 주택구매자들이 ‘수익공유로 금융비용을 가장 많이 부담하고, 수익을 100% 향유는 비공유 모기지론 주택구매자에 비해 재산이 환수된다’는 상대적인 박탈감, 불평등성은 공유형 모기지 수익구조의 불합리성으로 야기된 것인바 정부의 서민 주거 안정 정책에 부합되게 수익구조를 합리적인 수준으로 변경하는 것 또한 정부의 책임이다”고 밝혔다.

* 이 보도자료는 금융소비자연맹사이트(http://www.kfco.org)에 수록되어 있습니다. 끝.